Türkiye alışveriş merkezleriyle (AVM) 90’ların sonunda tanıştı. Tüketici bu merkezleri o kadar sevdi ki, 2000’lerin başında sayıları süratle artmaya başladı. Teşebbüsçüler için kârlı bir yatırım, markalar için düzgün bir platformdu. O denli bir devir geldi ki her gün yeni bir AVM yatırımının haberini duyar hale geldik. Tıpkı cadde üzerinde iki üç AVM olması bile yeni bir yatırım kararı için sorun teşkil etmiyordu. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı, o günleri ‘bir devir AVM’ler kraldı’ diye hatırlatıyor.
Şapkacı’nın verdiği bilgilere nazaran, o günler çok geride kaldı, hatta o periyot bu işe giren yatırımcıların yüzde 70’i pişman. Kârlar düştü, krediler ödenemiyor. Türkiye’deki 445 AVM’nin 60-70 tanesi bankaların elinde, alıcı da bulunmuyor. İşin tezat kısmı ise şu devirde AVM’lerin hiç olmadığı kadar dolu olması. Nuri Şapkacı, “Giriş sayıları perakendenin en parlak devri olan 2019’un yüzde 5-10 üzerinde. Markalar her gün ciro rekorları kırıyorlar” diyor. Ve ekliyor: “Biz her güç periyotta elimizden geldiğince bütün markalara inanılmaz yardım ettik. Pandemide 3 ay hiç kira almadık. Avrupa’da bunun bir örneği yok. Keser üzere ‘hep bana daima bana değil, testere üzere ‘bir sana bir bana’ olması gerekiyor. Ortada bir yerlerde buluşmak, el sıkışmak gerek.”
Birçok AVM yatırımcısının sıkıntı durumda olduğunu duyuyoruz. Birkaç yıl öncesine kadar en karlı yatırımlar ortasındaydı, ne oldu o ortada ne değişti?
Kontratların dövizden TL’ye dönmesiyle başlayan süreç, AVM’ler için dertli oldu. Aslında kuvvetli periyotlardan geçerken belirli periyotlar için bu biçim kararların alınması olağandır. 2-3 sene için dövizden TL’ye dönülebilir. Lakin bunun kalıcı olması AVM yatırımcılarını çok zorladı. Bir de böylelikle yabancı yatırımcılara, ‘Artık sizin kontratlarınız geçersiz’ demiş olduk. Sonlu bir kararı yatırımcılara çok daha rahatlık anlatabilirdik. Ancak büsbütün her şeyi değiştirince yatırımcı da şaşırdı.
AVM cephesinde pazar doygunluğa ulaşmadı mı?
Diyelim ki alışveriş merkezi tarafında bir doygunluğa ulaştık. Hatta kimi yerlerde fazlalık da olabilir. Lakin öbür yandan AVM yatırımcılarının tamamı, neredeyse ticari gayrimenkulün her alanına da yatırım yapıyorlar; lojistik, otel, kiralanan konutlar, ofis… Ve artık o kümeler bu yatırımları öbür ülkelere yapıyorlar. Çekinceleri ise ticari gayrimenkulle ilgili bir kanun olmaması. Ticari gayrimenkul tarifi yok.
Sizce nasıl unsurlar olmalı bu kanunda yabancını tekrar güvenip gelmesi için?
En kıymetli husus kontrat serbestesi. Motamot Batıdaki standartları uygulayabilirsek, 2 tarafarasındaki yapılan mukaveleye en az seviyede müdahale edilen bir ortamda ticari gayrimenkul yatırımları tekrar Türkiye’ye gelir. Bu yatırımlar o denli 1-2 milyon dolarlık yatırımlar değil. 30-40 milyon dolardan 200 milyon dolarlara kadar çıkabilecek yatırımlardan bahsediyoruz. O yüzden de bu tereddüt olduğu sürece yabancı yatırımcının tedirginliği sürer.
Körfez’den büyük yatırımlar bekleniyor. Bu bölüme ilgi yok mu şu an?
Aslında AVM’lere ilgi duyuyorlar ancak yatırım yapmıyorlar. Zira diyelim ki bir AVM’yi satın alacaklar yahut iştirake gidecekler, diyorlar ki ‘kira neyle olacak?’ TL’yi duyunca işler değişiyor. Yalnızca AVM de değil, lojistik yatırımı yapabilirler, otel yapabilirler lakin girmiyorlar.
Zira kira tarafında alacakları
para değil.
HER ŞEY 9 KAT ARTTI KİRA YALNIZCA 4.5
Şu anda markalar en güzel periyotlarını yaşıyor. AVM’ler dolu. Cirodan kira almıyor musunuz?
Evet güzel alışveriş merkezlerinin içindeki markaların neredeyse hiçbiri şikâyet etmiyor. Yalnızca sinemalarda sorun var. Pandeminin bitişiyle bir arada sorun yaşayan hiçbir marka kalmadı diyebilirim. Evet cirodan kira devam ediyor. Çarpıcı bir örnek vereceğim. 2018’de 100 TL’ye aldığınız gömleğin fiyatı şu anda 900 TL. O vakit 3.5 TL’ydi. Biz ise kiralarımızı enflasyon bazında arttırabiliyoruz. Bu hesapla 2018’de 100 TL olan kira 450 TL’ye gelmiş durumda. Buna ciro kiraları da dahil. İşte AVM yatırımcıları, bilhassa de döviz kredisi olanlar bu yüzden sıkıntı durumdalar.
Hepsi mi ziyanda AVM’lerin, hiç kârlı olan yok mu?
Tabii herkesin mutfağını bilmem mümkün değil. Ancak önemli bir kârsızlık sorunu olduğunu, kredisi olanların, kredilerini ödeme konusunda çok önemli sorunlar yaşadığını biliyoruz. İçinde müşterisi eksik olmayan AVM’ler görebilirsiniz. Lakin o şirketin 40 milyon ve üstünde borcu varsa şu anda muhakkak ziyanda olduğunu söyleyebilirim. Kredisini bitirmiş AVM’ler doğal ki kâr ediyor olabilir lakin büyük çoğunluğunun ziyanda olduğunu söyleyebilirim. Zati şu anda 60-70 tane AVM bankaların elinde.
Markalar AVM’leri ortak alan masrafları konusunda şeffaf olmamakla eleştiriyor ancak birebir durum ciro kiraları için de geçerli. Biz de markalardan aldığımız ciro kiraları için denetçi göndermeye kalktığımızda sorun yaşıyoruz.
YASA ÇIKARSA YATIRIMCI GELİR
AVM yatırımcısı pişman mı?
Şu andaki AVM yatırımcılarına sorsanız ‘bu yatırımı artık yapar mıydınız’ diye herhalde yüzde 70’i yapmazdım der.
Burada kusur kimde pekala? İşler bu noktaya nasıl geldi?
Çok fazla hatalı taraf var. Yatırımcı gerçek danışmanları kullanmayıp başına nazaran, inşaatı bitirip kiralamaya kalktı mı kalktı? Perakendeci ‘rakiplerim şu AVM’de açıyor deyip gerçek düzgün fizibilite yapmadan her AVM’ye girdi mi girdi. Danışmanlar yatırımcılara aslında olmaması gereken yerlerde AVM yapılmasını tavsiye etti mi, etti. Öbür yandan kamu da bu kesime milletlerarası normlar getirme konusunda geç kaldı.
Eğer bu yasa çıkarsa yabancı yatırımcı tekrar ilgi gösterir mi bu bölüme?
Körfez ülkelerinden gelecek yatırımların bir kısmı bu dala gelebilir. Buradaki yatırımlara ortak olabilirler. Bence bu fırsatı uygun kullanmalıyız. O rüzgârla birlikte ben batılı yatırımcıların da gelebileceğini düşünüyorum.
AVM GEZMEK HİÇ HOŞUMA GİTMİYOR
İŞİMDEN ötürü tüm yurtdışı seyahatlerimizde AVM çeşidi yapıyoruz. Esasen günlük hayatımda daima AVM’lerin içindeyim. Bir de yurtdışında bilhassa Avrupa’da seyahatlerde gezmek hiç hoşuma giden bir şey değil.
TÜRKİYE’de en sevdiğim AVM Aqua Florya. Keyifle gezdiğim, oturup yemek yediğim bir yer.
SIK SIK Almanya’ya gidiyorum. Oğlum orada bir şirkette çalışıyor.
YÜZMEYİ ve yürümeyi çok seviyorum.
Bazı mağazaların yanlış bildirimleri de olabiliyor. Bu tek yollu bir taraf değil, çift istikametli bir yol. Kuralların koyulması lazım. 2 taraf için de cezaların olması lazım. Yanlışı kim yapıyorsa cezalandırılsın.
TÜRKİYE’YE GELECEK MARKALARA YER YOK
Ne olacak pekala, bankalar satacak mı bu AVM’leri?
Bankaların aslında AVM yatırımcısı olmak yahut AVM’leri yönetmek üzere bir isteği yok. Aslında onların birinci maksadı bu alışveriş merkezlerinden bir an evvel kurtulmak. AVM’ler onlar için şu anda aslında baş ağrısı. Lakin şöyle bir sorun var. Bu AVM’leri batırmaları da imkânsız. Bir halde yaşatmak zorundalar. Zira buralara verilen krediler, o kadar yüksek krediler ki bu kredilerin tamamının bertaraf edilmesi mümkün değil. Hasebiyle kimilerini yeni yatırımcılara satacaklar. Kimileri da bankaların elinde kalmaya devam edecek.
Peki siz AVM’lerin bu sarmaldan çıkabileceğine inanıyor musunuz?
Eğer tekrar dövize endeksli kiralar gündem olabilirse dal toparlanır. Zira, o denli yahut bu türlü markalar şu anda büyümeye çalışıyor, ancak büyüyemiyorlar. Zira AVM yatırımları artık durmuş durumda. Evvelden senede 10-15 tane AVM açılırken artık senede tahminen 1 tane AVM açılıyor. Ve bin bireye düşen metrekarede aslında biz hala Avrupa’nın altındayız. Yeni markaların Türkiye pazarına girme talebi var. Pazarı araştırıyorlar, inceliyorlar lakin ne yazık ki yeni AVM yok.
Yani sizce Türkiye’de hala AVM muhtaçlığı var mı?
Bazı yerlerde olabilir. Zira Türkiye’de nüfus hala büyüyor. İstanbul’da da Kayaşehir, Başakşehir tarafında hala muhtaçlık var. Yeni markaların Türkiye’ye gelmesi çok kıymetli. Biz bir turizm ülkesiyiz. Ve turist gittiği yerde markaları görmek istiyor.
YEME İÇME BÜYÜYOR SİNEMALAR KÜÇÜLÜYOR
Fonksiyon değiştirecek alışveriş merkezleri var mı?
Aslında olması gereken şeylerden birisi o. AVM’ler işlev değiştirmek zorunda. Lakin içerideki performansı düşük markaları çıkartamadıkları için yapmıyorlar. Şayet dünyaya ayak uydurmak istiyorsak AVM’lere yeni işlevler eklemeliyiz. İçlerinde lojistik merkezleri, butik oteller, çalışma alanları, sıhhat merkezleri, fitness alanları olmalı. AVM’lerin ismini ne koyarsak koyalım, bu değişim kaçınılmaz.
Bu süreçte AVM’lerin matematiği değişti mi? Alt katta bir teknoloji mağazası olur, bir market bulunur üzere kurallar geçerli mi hala?
AVM’lerdeki bu yapı yani belirli büyük markaların, AVM’lerin, aşikâr noktalarına yerleştirilmesi kaçınılmaz. Bunlar daima olacak. O matematik değişmez. Fakat AVM’lerde değişen şu; artık daha çok yeme, içme ve cümbüşün ön plana çıktığı konseptler ön plana çıkıyor. Önümüzdeki periyotta mağaza sayıları azalabilir, kimi büyüklükler düşebilir. Sinemalar küçülebilir, hatta birtakım AVM’lerden büsbütün çıkabilirler.
En çok hangi markalar trafik çekiyor?
Yabancı markalara baktığımızda Inditex kümesi en fazla ayak çeken markalara sahip. Türk markalardan da LCWaikiki alışılmış ki en fazla ayak çeken markalardan biri.
ZİYARETÇİ SAYISINDA REKOR KIRIYORUZ
AVM’ler epeyce kalabalık görünüyor. Müşteri sayısı arttı mı?
2019 bizim için çok uygun bir yıldı. Biz şu anda 2019’daki ziyaretçi sayılarını yakalamış hatta aşmış durumdayız. Bizler dokunmayı, görmeyi, göstermeyi seven, toplumsal varlıklarız. O yüzden online’ın AVM’lerin yerini alması diye bir senaryo kelam konusu değil. Bence daha çok online ve off-line’ı buluşturan formüller üzerinde konuşacağız. Mesela siz trende, otobüste giderken, ilgili alışveriş merkezinin web sayfasına gireceksiniz. Orada istediğiniz markayı seçip, ‘kırmızı tişörtü benim için bir kenara ayır’ diyeceksiniz. Bu hem satışı artıracak hem de sizin vaktinizden yarar sağlayacak.
Perakendecilerden takviye mi istiyorsunuz?
Biz her güç devirde elimizden geldiğince bütün markalara inanılmaz yardım ettik. Pandemi devrinde yaklaşık 3 ay neredeyse sıfır kira aldık. Avrupa’da bunun bir örneği yok. Güç devirlerde markaların yaşaması için takviye verdik. Onun için de diyorum ki sıkıntı zamanlardaveya yeterli kazanıldığı durumlarda da daima keser üzere ‘hep bana daima bana değil, testere üzere ‘bir sana bir bana’ olması gerekiyor. Anlayışlı olmak lazım. Ciro rekorları kırarken kiranızı artırmıyorsanız, bu olmaz. Ortada bir yerlerde buluşmak, el sıkışmak gerekiyor. Bu husus yatırımcı tarafında çözülemeyen bir sarmala dönüştü.
NURİ ŞAPKACI KİMDİR
1965 Malatya doğumlu olan Nuri Şapkacı, ECE Türkiye’de Genel Müdür ve CFO olarak vazife yapıyor. İdare alanında 25 yılı aşkın deneyimi bulunan Şapkacı, ECE Türkiye’ye katılmadan evvel Teknoser, Yapı Kredi Finansal Kiralama, Teknoloji Holding, ITE Group PLC ve Pegasus Havayolları’nda üst seviye yönetici olarak çalıştı. Nuri Şapkacı, Yıldız Teknik Üniversitesi’nde Sanayi Mühendisliği lisansını tamamladıktan sonra San Francisco’daki Golden Gate Üniversitesi’nden Finans alanında MBA derecesi aldı. 2011 yılından bu itibaren AYD’de lider yardımcılığı misyonunu yürüten olan Nuri Şapkacı, 2023 başından itibaren de AYD Yönetim Kurulu Lideri olarak misyon yapıyor.